Eines der „eisernen“ Gesetze der Wohnungseigentumsrecht war, dass das für Beschlüsse zu baulichen Maßnahmen oder anderen Beauftragungen immer drei Angebote eingeholt werden müssen. Dem hat der Bundesgerichtshof (BGH) in dieser Absolutheit nun eine Absage erteilt (Urteil vom 07. März 2026, Az.: V ZR 7/25)
Hintergrund der bisherigen Praxis war, dass sich die Wohnungseigentümer vor der Erteilung von Aufträgen zum einen eine Übersicht aktueller Marktpreise aber auch möglicher Art und Weisen der Ausführung informieren können müssen. Eine direkte gesetzliche Regelung dazu gibt es nicht. Ein solches Vorgehen wurde jedoch als eine „ordnungsgemäße Verwaltung“ angesehen.
Nach den BGH sind dies jedoch nicht die einzigen Faktoren. Ob eine Beschlussfassung über eine bauliche Maßnahme hinsichtlich der Tatsachengrundlage ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt vielmehr davon ab, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen. Bei Kleinaufträgen mit einem geringeren Auftragsvolumen, war der Verzicht auf mehrere Angebote schon bisher möglich. Die Wohnungseigentümer können dann selbst beurteilen können, ob ihnen die geplante Maßnahme den hierfür angebotenen Preis wert ist. Zudem gehört es zunächst einmal zu den Pflichten des Verwalters, das Angebot auf seine Eignung und Wirtschaftlichkeit zu prüfen.
Auch bei größeren Erhaltungsmaßnahmen können die für die Beschlussfassung erforderlichen Informationen nicht nur durch die Einholung von Vergleichsangeboten beschafft werden. So kann insbesondere die Beratung durch Sonderfachleute wie Architekten oder Bausachverständige als Tatsachengrundlage genügen. Gegen die Einholung mehrerer Vergleichsangebote bzw. weiterer Informationen können zudem die Dringlichkeit der Maßnahme und/oder die mangelnde Verfügbarkeit anderer ortsnaher Handwerker sprechen.
Auch der Umstand, dass der der ins Auge gefasste Unternehmer schon in der Vergangenheit zur Zufriedenheit der Wohnungseigentümer tätig war, kann es rechtfertigen, von der Einholung weiterer Angebote bzw. zusätzlicher Informationen abzusehen. Für einen vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümer ist neben dem Preis entscheidend, ob zu erwarten ist, dass der Unternehmer die Arbeiten sorgfältig und zügig ausführt, dass er den verabredeten Zeitplan einhält und qualifiziertes Personal zur Verfügung stellt und dass er etwaigen Beanstandungen, so sie denn vorkommen, zeitnah nachgeht und diese vollständig behebt. All diese Punkte können die Eigentümer besser einschätzen, wenn sie ein Unternehmen beauftragen, mit dem sie in der Vergangenheit bereits positive Erfahrungen gemacht haben. Vergleichsangebote müssen dann nicht eingeholt werden.
