Aktuelles aus Kanzlei und Baurecht
Hier informiere ich über aktuelle Entwicklungen im Bau- und Architektenrecht, wichtige Urteile, Gesetzesänderungen und Neuigkeiten aus meiner Kanzlei. So bleiben Sie stets rechtlich auf dem neuesten Stand.
Baurecht im Wandel – Informationen aus erster Hand
Das Baurecht ist dynamisch wie kaum ein anderes Rechtsgebiet. Neue technische Standards, gesetzliche Anpassungen und richtungsweisende Gerichtsentscheidungen verändern fortlaufend die Rahmenbedingungen für Bauherren, Architekten und Unternehmen. Ob es um Änderungen im Baugesetzbuch, Entwicklungen im Wohnungseigentumsrecht oder aktuelle Entscheidungen der Verwaltungsgerichte geht – sie alle haben unmittelbare Auswirkungen auf Baupraxis und Vertragsgestaltung. In diesem Bereich veröffentliche ich regelmäßig Beiträge zu relevanten Themen des Bau- und Architektenrechts, des öffentlichen Baurechts, des Vergaberechts und angrenzender Rechtsgebiete. Ergänzt werden diese Informationen durch Hinweise aus meiner täglichen Praxis – mit dem Ziel, rechtliche Entwicklungen verständlich einzuordnen und deren Bedeutung für die Bauwirtschaft und private Bauherren aufzuzeigen.
Schadenersatz bei fehlerhafter Erfassung von Heizung- und Wasserverbräuchen
So gut wie jede Wohnungseigentümergemeinschaft von gewisser Größe, bedient sich für die Erfassung der Verbräuche an Heizung und Wasser eines dafür spezialisierten Unternehmens. Deren Abrechnungen sind nicht selten Gegenstand von Beanstandungen und manchmal auch schlicht falsch. Entsteht daraus ein Schaden stellt sich die Frage, wer diesen gegenüber dem Abrechnungsunternehmen geltend machen kann.
Mit dieser Frage hat sich das Oberlandesgericht München beschäftigt (Beschluss vom 20. Januar 2025, Aktenzeichen: 19 U 2746/24). Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte einen Vertrag mit einem Abrechnungsunternehmen geschlossen. Erstellt werden mussten die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen für jeden Wohnungseigentümer. Die Verbräuche wurden jedoch nicht korrekt erfasst. Die Eigentümergemeinschaft erhob Klage auf Schadenersatz. Die Klage wurde abgewiesen. Die Eigentümergemeinschaft ist nicht Anspruchsinhaberin.
Die Abrechnungsergebnisse und die sich daraus ergebenden Beträge, sind von den jeweiligen Wohnungseigentümern zu bezahlen sind. Auch wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft den Vertrag schließt, wird er als ein Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten der jeweiligen Wohnungseigentümer angesehen. Dies hat zufolge, dass ein Schaden auch nur bei den jeweils betroffenen Wohnungseigentümern eintreten kann. Klage hätte mithin von denen jeweiligen Wohnungseigentümer erhoben werden müssen, die bei sich einen Schaden festgestellt hatten. Da jedoch die Wohnungseigentümergemeinschaft Klage erhoben hatte, unterlag die Klage der Abweisung.
Die Unterzeichnung des Protokolls
Das Protokoll einer Wohnungseigentümerversammlung ist zu unterzeichnen. Dies zum einen vom Versammlungsleiter, in der Regel ein Vertreter der Wohnungseigentumsverwaltung, und sodann durch eine weitere Person aus dem Kreis der teilnehmenden Wohnungseigentümer. Dies, so die Intention des Gesetzgebers, erhöht die Gewähr dafür, dass das Protokoll den Inhalt der Wohnungseigentümerversammlung vollständig und richtig wiedergibt.
Es ist üblich, innerhalb der Wohnungseigentümerversammlung zu beschließen, welcher der anwesenden Wohnungseigentümer, es können auch mehrere sein, das Protokoll mitunterzeichnet. Wie jedoch sind Beschlüsse zu bewerten, wenn Wohnungseigentümer unterschreiben, die dadurch nicht durch Beschluss legitimiert worden sind? Damit hatte sich aktuell das Amtsgericht Essen (Urteil vom 20. Februar 2025, Aktenzeichen: 196 C 141/24) zu befassen.
Das Amtsgericht hat die Beschlüsse in Anfechtungsklage für ungültig, erklärt. Es lag ein formeller Verstoß gegen die qualifizierte Protokollierungsklausel in der Teilungserklärung vor. In der betroffenen Gemeinschaft war in der Teilungserklärung ausdrücklich festgehalten, dass eine Mitunterzeichnung durch Wohnungseigentümer erforderlich ist, die durch Beschluss zu bestimmen sind. Auch der dort unternommene Versuch, die Unterzeichneten des Protokolls in einer weiteren Wohnungseigentümerversammlung nachträglich zu legitimieren, scheiterte. Erforderlich ist die Beschlussfassung über die Unterzeichnung des Protokolls in der Wohnungseigentümerversammlung, über die das Protokoll erstellt wird.
Vertragskündigung wird zum Aufhebungsvertrag
Wird ein Bauvertrag geschlossen, kann er von beiden Vertragsparteien durch Kündigung wieder beendet werden. Für die Folgen daraus ist es allerdings von Bedeutung, ob ein Kündigungsgrund vorliegt oder nicht. Bei einer begründeten Kündigung hat der Unternehmer Anspruch auf volle Vergütung abzüglich ersparter Kosten. Kündigt der Auftraggeber zurecht, kann er Erstattung des ihm entstandenen Schadens verlangen. Was jedoch geschieht, wenn beide Vertragsparteien kündigen und keine Kündigung ist berechtigt?
Nach Auffassung des Kammergerichts Berlin, Urteil vom 15. Mai 2025, Az.: 27 U 117/23, liegt in einer solchen Situation eine konkludente einvernehmliche Vertragsaufhebung vor. Entscheidend ist, dass beide Seiten nach den Kündigungen erkennbar kein Interesse mehr an der Fortsetzung des Bauvertrags hatten. Mangels ausdrücklicher Regelung über die Folgen richtet sich die Abwicklung nach der Rechtslage im Zeitpunkt der Aufhebung. Dem Auftragnehmer bleibt der Anspruch auf Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen. Auch eine unberechtigte Kündigung soll keinen Verzicht darauf bedeuten. Schadenersatzansprüche des Auftraggebers, scheiden jedoch aus.
Wie lange haftet der Architekt?
Sanierungsmaßnahmen bei Bestandsobjekten sind ein schwieriges Unterfangen. Es braucht dazu Fachkenntnisse über die Altbausubstanz und über Neumaterialien. Das betrifft nicht nur den ausführenden Unternehmer, sondern auch den planenden Architekten. Aber wenn es ausführende Unternehmer nicht sorgfältig arbeiten und der Architekt den Bau unzureichend überwacht, sind Mängel kaum zu vermeiden.
Da solche Mängel oft nicht sofort sichtbar werden, bestehen für den Auftraggeber und Bauherrn fünf Jahre lang Mängelrechte. Diese Frist gilt nicht nur für Neubauten, sondern auch für Sanierungsmaßnahmen und für Planungsleistungen und auch für bauüberwachende Tätigkeiten eines Architekten (Oberlandesgericht Schleswig, Urteil vom 25. Juni 2025, Aktenzeichen: 12 U 67/24). Fristbeginn ist mit der Abnahme, die auch bei Architektenleistungen erforderlich ist, jedoch oft nicht dokumentiert wird. Möglich ist jedoch die sogenannten „konkludente Abnahme“. Dafür ist nötig, dass der Architekt seine Vertragsleistungen erfüllt und der Auftraggeber die Honorarschlussrechnung bezahlt. Laut dem Oberlandesgericht Schleswig steht dem nicht entgegen, wenn der Architekt geringfügige Leistungen noch nicht erbracht hat oder sich geringfügige Mängel zeigen, um welche sich der Architekt kümmert. Zeigt jedoch der Auftraggeber, dass er nicht abnehmen will, scheitert die konkludente Abnahme.
Liegt eine Abnahme nicht vor, können sich aus den Umständen weitere Leistungspflichten des Architekten ergeben. So bei der Überwachung und Beseitigung auftretender Baumängel. Dies gilt grundsätzlich auch für seine eigenen Arbeiten. Entsteht daraus ein Schaden, kann auch dies eine Haftung begründen. Einem Architekten ist daher zu empfehlen, dass Ende seiner Tätigkeit durch eine Abnahme belegen zu können.
Haftung des Wohnungseigentümers bei Sturz seines Mieters
Mit Urteil vom 06. August 2025, Aktenzeichen VIII ZR 250/23, hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) erneut mit der Frage beschäftigt, in welchem Umfang ein Wohnungseigentümer für seinen Mieter haftet. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat bekräftigt, dass ein Vermieter, der zugleich Wohnungseigentümer ist, grundsätzlich für Schäden haftet, die ein Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte unter Verletzung der Räum- und Streupflicht auf einem Weg erlitten hat, der sich auf dem im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstück befindet.
Die Klägerin ist Mieterin einer Eigentumswohnung des Beklagten in einem Mehrfamilienhaus. Für Gehwege auf dem Grundstück nimmt ein Hausmeisterdienst im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft den Winterdienst wahr. Die Klägerin stürzte beim Verlassen des Hauses auf dem zum Haus führenden Weg, der nicht vom Eis befreit war, obwohl zuvor Glatteis im Rahmen der Wettervorhersagen angekündigt worden war und zog sich dabei erhebliche Verletzungen.
Nach Auffassung des BGH ist ein Vermieter aus dem Mietvertrag heraus verpflichtet ist, für einen Winterdienst zu sorgen. Diese mietvertragliche Nebenpflicht besteht auch dann, wenn der Vermieter nicht Alleineigentümer des Grundstücks, sondern Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Einen nicht ausreichenden Winterdienst des Hausmeisterdienstes muss sich der Vermieter zurechnen lassen.
Bedenkenhinweis – Ohne Bedenkenhinweis keine Enthaftung
Die Parteien streiten über Mängelbeseitigungskosten an einem Dach (OLG Düsseldorf, Urteil vom 12. Dezember 2024 – Az. 5 U 103/23). Der Unternehmer wird zur Mängelbeseitigung aufgefordert, leistet diese jedoch unter Hinweis darauf, dass er dazu Bedenken angemeldet hatte nicht. Allerdings erfolgte der Hinweis nur mündlich und nicht wie es §4 Abs. 3 VOB/B vorsieht, schriftlich. Das OLG Düsseldorf lässt den Unternehmer deswegen grundsätzlich haften.
Allerdings ist ein anspruchsminderndes Mitverschulden des Auftraggebers zu berücksichtigen. Wenn ein Mangel teilweise auf einer fehlerhaften Planung und teilweise auf einer nachlässigen Ausführung beruht, kommt eine anteilige Haftung in Betracht. Die volle Anrechnung setzt indes voraus, dass der Auftragnehmer bezogen auf die den Auftraggeber belastend treffenden Umstände seinen Bedenkenhinweispflichten nachgekommen wäre. Da die dem Unternehmer zur Verfügung gestellten Planungsunterlagen fehlerhaft waren, muss sich der Auftraggeber diesen Fehler zurechnen lassen. Weil es jedoch an der Schriftlichkeit des Bedenkenhinweises fehlte, nur zu 25%.
Mietrecht
Für eine Zwangsräumung muss die Mietsache genau bezeichnet werden. Der beauftragte Gerichtsvollzieher muss identifizieren können, was genau geräumt werden soll. Soll beispielsweise ein Mieter von Gewerberäumen zwangsgeräumt werden, ist die Bezeichnung der zu räumenden Räumlichkeiten als „Gewerberäume“ ohne weitere Angaben unzureichend ((AG Bremen-Blumenthal, Beschluss v. 03.04.25, Az. 22 M 2963/24).
Ein Vermieter von Gewerberäumen betrieb gegen seinen Mieter die Zwangsräumung. Der Mieter hatte sich in einem gerichtlichen Vergleich verpflichtet, die Gewerberäume herauszugeben. Er verblieb dann jedoch entgegen seiner Zusage dort. Der mit der Zwangsräumung beauftragte Gerichtsvollzieher verweigerte diese. Er war der Auffassung, dass die zu räumenden Räumlichkeiten in dem Vergleich zu ungenau als „Gewerberäume“ bezeichnet wurden.
Das Gericht bestätigte die Haltung des Gerichtsvollziehers als zutreffend. Der gerichtliche Vergleich war nicht hinreichend bestimmt. Ein Räumungstitel, also auch ein Vergleich, muss die Räumlichkeiten genau bezeichnen. Das gilt insbesondere, wenn in einem Gebäude von verschiedenen Parteien genutzten wir. Dies gilt auch dann, wenn das Gebäude lediglich aus einer Gewerbeeinheit besteht.
Instandsetzung auch bei anfänglichen Baummängeln?
Mit Urteil vom 23. Mai 2025 (Aktenzeichen V ZR 36/24) hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine wichtige Klarstellung vorgenommen. Auch anfängliche Baumängel, also solche, die bei Errichtung der Wohnungseigentumsanlage entstehen, unterfallen einer Kostenregelung in der Gemeinschaftsordnung.
Die Gemeinschaftsordnung der betroffenen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besaß eine Kostenverteilungsregelung, wonach jeder Sondereigentümer die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung seines Sondereigentums und einer in der Folge aufgezählten Anzahl von Teilen des Gemeinschaftseigentums zu tragen hatte, soweit sie seinem Sondereigentum zugerechnet werden konnten.
An solchen Teilen des Gemeinschaftseigentums befanden sich Mängel, die schon bei Errichtung der Wohnungseigentumsanlage entstanden waren. Entgegen der Kostenertragungsregel wurde zur Sanierung dieser Mängel eine Sonderumlage beschlossen, die sich je nach Miteigentumsanteil auf alle Wohnungseigentümer erstreckte. Die dagegen gerichtete Klage eines Wohnungseigentümers hatte Erfolg.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs sind auch Mängelbeseitigungsarbeiten an solchen Mängeln, die bei der ursprünglichen Errichtung der Wohnungseigentumsanlage entstanden sind, Instandsetzungsarbeiten. Damit muss die Kostenverteilung für Arbeiten an den ursprünglichen Mängeln, der Kostenregelung in der Gemeinschaftsordnung folgen. Die Kosten, sind damit nur von den jeweilig betroffenen Sondereigentümer zu getragen. Die Verteilung der Sonderumlage, also die gleichmäßige Verteilung auf alle Wohnungseigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen, widersprach ordnungsgemäßer Verwaltung und war ungültig.
Dazu, ob hier eine abweichende Kostenertragungsregelung per Beschluss hätte getroffen werden können, äußert sich der BGH nicht. Die schlichte Beschlussfassung über die Erhebung der Sonderumlage, war so jedenfalls nicht möglich.
Abnahme durch Verkauf?
Videoüberwachung zulässig?
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss bereits im Jahr 2016 einstimmig, dass ein Wohnungseigentümer, an zwei Stellen im Bereich des Gemeinschaftseigentums Überwachungskameras anbringen und betreiben durfte. Der Eigentümer brachte an 3 Stellen Kameras an.
2023 klagt ein anderer Eigentümer auf Entfernung der Kameras und Unterlassung von Bild- und Tonaufnahmen seiner Person. Er war der Ansicht, der alte Beschluss sei nichtig. Darauf entfernt der Eigentümer das Kamerasystem unterhalb seines Balkons, die beiden anderen Kameras deinstallierte er aber nicht. Daher erhob der Miteigentümer Klage auf Entfernung der verbliebenen Kameras.
Die Eigentümergemeinschaft hat die Beschlusskompetenz, eine Videoüberwachung des Gemeinschaftseigentums zu beschließen. Soweit der Beschluss die vom BGH geforderte Regelung der Einzelheiten nicht enthält, macht ihn das nur anfechtbar.
BauTurbo-Novelle
Die Bundesregierung plant eine umfassende Novelle des Baugesetzbuchs – den sogenannten „BauTurbo“ (§ 246e BauGB) – mit dem Ziel, Genehmigungsverfahren zu entschlacken und den Wohnungsbau zu beschleunigen. Gemeinden könnten künftig schneller abweichend genehmigen, Bebauungspläne umgangen werden, wenn dies sachlich gerechtfertigt ist. Vorhaben zur Schaffung von Wohnraum sollen nach nur zweimonatiger Prüfung möglich sein – statt jahrelanger Prozesse. Die Regelung ist befristet bis Ende 2030. Diese Reform verspricht absehbare Auswirkungen auf BIM-Projekte, Nachverdichtung und Umnutzung – und wir müssen beobachten, wie stark Kommunen den „Turbo“ einsetzen.
BayBO-Änderungen ab 10/2025
Mit Wirkung zum 1. Oktober 2025 tritt in Bayern ein weiteres Reformpaket der Bayerischen Bauordnung (BayBO) in Kraft. Ein Schwerpunkt: Kommunen entscheiden künftig selbst über Stellplatzpflichten – allgemeine Pflicht entfällt, wenn die Gemeinde sie satzungsrechtlich nicht vorschreibt. Auch Spielplätze, Freiflächen und Satzungsrecht werden neu geregelt. Bestehende kommunale Satzungen müssen mit der Übergangsfrist von neun Monaten angepasst werden, andernfalls verlieren sie ihre Wirkung. Die Novelle zielt auf Straffung, höhere Flexibilität und weniger Belastungen für Bauherren.
Gerichtliche Entscheidungen im Jahresverlauf
Das Jahr 2025 brachte mehrere Urteile mit weitreichender Bedeutung im Baurecht:
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Sichtschutz vs. Bebauungsplan: Nicht jede Abweichung vom Plan führt zu einem nachbarschützenden Anspruch – nur gravierende Beeinträchtigungen zählen.
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Bebauungszusammenhang: Maßgeblich ist nicht allein Plantext, sondern der räumliche Eindruck und tatsächliche Bausituation vor Ort.
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Illegale Nutzungsänderung: Bei mehrfacher, genehmigter Nutzungsänderung verfällt ein etwaiger Bestandsschutz vollständig.
Diese Entscheidungen verfestigen Grundsätze und zeigen, wie Gerichte konkret abwägen.
Recht ist ständig in Bewegung – auch im Bau- und Architektenrecht, im Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Vergaberecht. Neue Gesetze, Urteile und technische Standards verändern regelmäßig die rechtlichen Grundlagen, auf die Bauherren, Architekten, Eigentümergemeinschaften und Unternehmen angewiesen sind. In diesem Bereich informiere ich über aktuelle Entwicklungen aus Gesetzgebung und Rechtsprechung, kommentiere relevante Entscheidungen und zeige ihre Bedeutung für die Praxis auf. Themen wie Bauvertragsrecht, Planungsrecht, Vergabeverfahren oder Beschlüsse von Eigentümergemeinschaften stehen dabei ebenso im Fokus wie Fragen zur Vertragsgestaltung oder gerichtlichen Durchsetzung von Ansprüchen. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht verfolge ich die Entwicklungen in allen angrenzenden Rechtsgebieten genau und bereite sie verständlich auf – für Mandanten in Bremen und deutschlandweit, die sich rechtzeitig und fundiert informieren möchten.
