Sanierungsmaßnahmen bei Bestandsobjekten sind ein schwieriges Unterfangen. Es braucht dazu Fachkenntnisse über die Altbausubstanz und über Neumaterialien. Das betrifft nicht nur den ausführenden Unternehmer, sondern auch den planenden Architekten. Aber wenn es ausführende Unternehmer nicht sorgfältig arbeiten und der Architekt den Bau unzureichend überwacht, sind Mängel kaum zu vermeiden.
Da solche Mängel oft nicht sofort sichtbar werden, bestehen für den Auftraggeber und Bauherrn fünf Jahre lang Mängelrechte. Diese Frist gilt nicht nur für Neubauten, sondern auch für Sanierungsmaßnahmen und für Planungsleistungen und auch für bauüberwachende Tätigkeiten eines Architekten (Oberlandesgericht Schleswig, Urteil vom 25. Juni 2025, Aktenzeichen: 12 U 67/24). Fristbeginn ist mit der Abnahme, die auch bei Architektenleistungen erforderlich ist, jedoch oft nicht dokumentiert wird. Möglich ist jedoch die sogenannten „konkludente Abnahme“. Dafür ist nötig, dass der Architekt seine Vertragsleistungen erfüllt und der Auftraggeber die Honorarschlussrechnung bezahlt. Laut dem Oberlandesgericht Schleswig steht dem nicht entgegen, wenn der Architekt geringfügige Leistungen noch nicht erbracht hat oder sich geringfügige Mängel zeigen, um welche sich der Architekt kümmert. Zeigt jedoch der Auftraggeber, dass er nicht abnehmen will, scheitert die konkludente Abnahme.
Liegt eine Abnahme nicht vor, können sich aus den Umständen weitere Leistungspflichten des Architekten ergeben. So bei der Überwachung und Beseitigung auftretender Baumängel. Dies gilt grundsätzlich auch für seine eigenen Arbeiten. Entsteht daraus ein Schaden, kann auch dies eine Haftung begründen. Einem Architekten ist daher zu empfehlen, dass Ende seiner Tätigkeit durch eine Abnahme belegen zu können.
