Mit Urteil vom 23. Mai 2025 (Aktenzeichen V ZR 36/24) hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine wichtige Klarstellung vorgenommen. Auch anfängliche Baumängel, also solche, die bei Errichtung der Wohnungseigentumsanlage entstehen, unterfallen einer Kostenregelung in der Gemeinschaftsordnung.
Die Gemeinschaftsordnung der betroffenen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besaß eine Kostenverteilungsregelung, wonach jeder Sondereigentümer die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung seines Sondereigentums und einer in der Folge aufgezählten Anzahl von Teilen des Gemeinschaftseigentums zu tragen hatte, soweit sie seinem Sondereigentum zugerechnet werden konnten.
An solchen Teilen des Gemeinschaftseigentums befanden sich Mängel, die schon bei Errichtung der Wohnungseigentumsanlage entstanden waren. Entgegen der Kostenertragungsregel wurde zur Sanierung dieser Mängel eine Sonderumlage beschlossen, die sich je nach Miteigentumsanteil auf alle Wohnungseigentümer erstreckte. Die dagegen gerichtete Klage eines Wohnungseigentümers hatte Erfolg.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs sind auch Mängelbeseitigungsarbeiten an solchen Mängeln, die bei der ursprünglichen Errichtung der Wohnungseigentumsanlage entstanden sind, Instandsetzungsarbeiten. Damit muss die Kostenverteilung für Arbeiten an den ursprünglichen Mängeln, der Kostenregelung in der Gemeinschaftsordnung folgen. Die Kosten, sind damit nur von den jeweilig betroffenen Sondereigentümer zu getragen. Die Verteilung der Sonderumlage, also die gleichmäßige Verteilung auf alle Wohnungseigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen, widersprach ordnungsgemäßer Verwaltung und war ungültig.
Dazu, ob hier eine abweichende Kostenertragungsregelung per Beschluss hätte getroffen werden können, äußert sich der BGH nicht. Die schlichte Beschlussfassung über die Erhebung der Sonderumlage, war so jedenfalls nicht möglich.
