Wohnungseigentumsgemeinschaften verfügen in der Regel über eine Verwaltung. Diese wird durch die Wohnungseigentümer per Beschluss bestellt und mit dieser sodann ein Verwaltervertrag geschlossen. Eine Verwaltung, obwohl sie rechtsgeschäftliche Vertretung der Gemeinschaft ist, wird immer auf Zeit bestellt. Die erste Bestellung darf höchstens für drei Jahre erfolgen. Erfolgt eine erneute Bestellung, dürfen es auch fünf Jahre sein. Erfolgt keine neue Bestellung, ist eine neue Verwaltung zu finden. Auch eine jederzeitige Abberufung einer Verwaltung ist möglich, so man mit dieser unzufrieden ist.
Endet ein Verwaltervertrag zum Ende eines Jahres, ist immer wieder die Frage aufgeworfen worden, wer für das abgelaufene Jahr die Jahresrechnung erstellen muss. Ist es die Verwaltung, die noch während des abgelaufenen Jahres bestellt war, oder ist es die Verwaltung, die ab dem 1. Januar eines Jahres die Verwaltung aufnimmt. Dazu hat sich der Bundesgerichtshof (Urteil vom 26. September 2025, Aktenzeichen: V ZR 206/24) klarstellend geäußert. Er bestätigte die bereits vorherrschende Rechtsauffassung.
Endet der Bestellungszeitraum einer Verwaltung zum Ende eines Kalenderjahres, ist für die Aufstellung der Jahresrechnung die neue Verwaltung, welche zum 1. Januar des Folgejahres bestellt ist, verantwortlich. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus Paragraph 28 WEG. Dort ist in Abs. 2 erwähnt, dass der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen hat.
Dies erscheint im Ergebnis auch sachgerecht. So sind oft zum Ende eines Kalenderjahres noch nicht alle Abrechnungsbelege vorhanden. Die Jahresrechnung ist daher in der Regel erst im Laufe des Folgejahres abrechnungsreif. Nach einem Verwalterwechsel ist die bisherige Verwaltung jedoch nicht ohne jegliche Pflicht. So schuldet sie gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft eine vernünftige Rechnungslegung und muss dafür Sorge tragen, dass die im Abrechnungszeitraum angefallenen Einnahmen und Ausgaben vollständig und richtig erfasst und an die neue Verwaltung übermittelt werden. Bestehen daran Zweifel, muss sie die Richtigkeit der Abrechnung an Eides Statt versichert wird.
